Tingkat batas. Dalam investasi real estat, Anda akan segera mengetahui bahwa tingkat kapitalisasi adalah salah satu metrik yang paling umum digunakan untuk mempertimbangkan investasi. Ini adalah cara mudah untuk mengevaluasi hasil keuangan dari suatu investasi, tetapi seperti yang akan Anda lihat di artikel ini, ini memiliki keterbatasan.
Pengantar
Metode kapitalisasi langsung adalah perhitungan rasio kapitalisasi. Ini seperti definisi. Taruhan maksimum dihitung dan ditentukan sebagai berikut. Misalnya, jika sebuah bangunan menghasilkan $10.000 dalam pendapatan operasional bersih dan dijual seharga $100.000, tarifnya dapat dihitung sebagai 0,1. Tarif marjinal dinyatakan sebagai persentase, jadi kami membacanya sebagai 10 persen. Kesederhanaan perhitungan ini memungkinkan Anda mengatur ulang dengan cepat untuk menyelesaikan angka yang tidak diketahui. Pada contoh di atas, kita mengetahui NOI dan nilainya, tetapi jika kita hanya memiliki NOI dan cap rate, kita dapat dengan mudah menentukan nilainya. Kegunaannya jelas, karena Anda tidak akan selalu memiliki ketiga informasi tersebut. Menguntungkanpendekatan metode kapitalisasi langsung dapat dilihat di bawah pada foto. Ini adalah contoh real estat.
Cakupan penggunaan metode kapitalisasi langsung pendapatan
Karena cap rate dapat dihitung dengan sangat cepat dan mudah, ini telah menjadi angka yang digunakan investor dan profesional real estat lainnya untuk membandingkan satu investasi dengan investasi lainnya. Dua investasi mungkin sedang dipertimbangkan di mana keduanya memiliki daftar harga dan kebisingan yang sangat berbeda, tetapi jika tingkat batas yang sama berlaku untuk masing-masing, Anda dapat dengan mudah membandingkannya.
Penilai profesional dan investor real estat menggunakan pendekatan penilaian yang berbeda. Metode kapitalisasi langsung hanyalah salah satunya, dan itu bergantung pada formula yang sama yang kami perkenalkan sebelumnya. Dalam terminologi keuangan, metode mengevaluasi bangunan sebagai "permanen". Faktanya, perhitungan di balik perhitungan ini mengasumsikan bahwa investasi akan terus menghasilkan keuntungan tanpa batas.
Tingkat cap berfungsi sebagai "diskon" yang diterapkan investor ke aliran pendapatan ini untuk berbagai risiko yang menyertainya. Tidak ada yang namanya investasi bebas risiko, jadi investor mendiskontokan aliran pendapatan apa pun untuk diperhitungkan potensi masalah dan kerugian yang dapat ditimbulkannya. Cap rate hanya memberi tahu kita rasio pendapatan terhadap harga yang bersedia diterima investor untuk aliran pendapatan di masa depan.
Kamu NOI yang managunakan
Ini adalah pertanyaan yang harus selalu ditanyakan oleh investor saat melihat tingkat kapitalisasi. Tidak ada NOI yang diterima secara umum. Ini menciptakan masalah bagi investor ketika mereka mencoba menentukan tingkat kapitalisasi pasar untuk investasi tertentu. Mereka mungkin pernah mendengar bahwa properti yang bersebelahan dengan yang dipermasalahkan itu dijual “dalam tujuh persen” padahal itu bisa saja berada di nomor “perantara” yang meningkatkan NOI. Jika NOI lebih tinggi atau lebih rendah, ini akan berdampak langsung pada tingkat kapitalisasi sebenarnya di mana aset tersebut diperdagangkan. Jadi, penting untuk bekerja dengan tim Anda untuk melihat kinerja pasar yang sebanding dan dengan hati-hati mempertimbangkan batas tarif yang Anda anggap valid.
Kapan sebaiknya metode ini digunakan
Tingkat batas dan pendekatan kapitalisasi langsung untuk penilaian adalah alat yang berguna untuk dimiliki di kotak peralatan Anda sebagai investor. Ini memungkinkan analisis transaksi yang cepat, dan jika dilakukan secara sistematis dengan lensa kritis, bisa menjadi teknik yang ampuh. Namun, selain itu, ada banyak metode penilaian tambahan atau alternatif. Mengetahui kapan Anda perlu melakukan lebih dari satu kalkulasi ini merupakan keahlian penting saat mengembangkan kemampuan analisis perdagangan.
Derivasi rumus metode
Dalam analisis investasi real estat, tingkat kapitalisasi sama dengan rasio pendapatan operasional bersih terhadap nilai real estat. Tingkat kapitalisasi properti yang sebanding digunakan untukmendiskontokan pendapatan operasional bersih suatu properti untuk mendapatkan nilai intrinsiknya.
Seperti investasi lainnya, real estat dinilai berdasarkan nilai sekarang dari arus kas masa depan. Ada dua metode untuk menilai real estat: metode kapitalisasi langsung dan metode arus kas diskonto. Dalam opsi kapitalisasi langsung, aliran pendapatan dari properti, diukur dengan pendapatan operasional bersih, dianggap abadi, dan nilai properti sama dengan NOI dibagi dengan tingkat diskonto.
Rumus
Nilai properti yang menggunakan metode kapitalisasi langsung ditentukan oleh rumus nilai sekarang dari pembayaran abadi:
r adalah tingkat kapitalisasi dan NOI adalah pendapatan operasional bersih. Ini secara inheren termasuk tingkat pertumbuhan NOI dalam perhitungan. Tingkat marginal r sama dengan tingkat diskonto i dikurangi tingkat pertumbuhan g. Ini adalah variabel untuk rumus metode kapitalisasi langsung.
Mengatur ulang persamaan di atas, kita mendapatkan ekspresi matematis untuk r. Tingkat kapitalisasi r ditentukan berdasarkan rasio pendapatan operasional bersih (NOI) dengan nilai properti yang sebanding. Equal Income NOI - properti dikurangi semua biaya operasional, perbaikan dan pemeliharaan, asuransi, pajak properti, utilitas, dll. NOI adalah ukuran arus kas bersih yang tidak merata, yaitu tidak mengurangi biaya bunga atau biaya modal lainnya, serta nilai properti dan tarif maksimum.
Tarif Marjinal
Tarif marjinal yang digunakan untuk menilai properti harus dari transaksi real estat yang sangat mirip dengan properti yang dinilai dalam hal lokasi properti, ukuran, sifat properti (perumahan dan komersial), jangka waktu sewa (jangka pendek atau panjang), usia, yaitu biaya perbaikan dan peningkatan yang ditentukan, dll.
Contoh penggunaan metode kapitalisasi pendapatan langsung
Berikan data berikut, nilai properti A dengan menggunakan tarif marjinal diperoleh dengan menggunakan informasi yang tersedia untuk penjualan properti B dan C mana yang paling sesuai. Contoh metode kapitalisasi langsung dalam penilaian bisnis:
| Properti | A | B | C |
| NOI | $1, 000, 000 | $2, 000, 000 | $15, 000, 000 |
| Nilai | ? | $25.000, 000 | $150,000, 000 |
| Jangka waktu sewa | 10 tahun | 8 tahun | 3 tahun |
| Jumlah penyewa | 2 | 3 | 10 |
Properti B lebih mirip properti A daripada properti C, maka kita membutuhkan nilai properti A menggunakan persentase kapitalisasi yang diperoleh dari nilai dan NOI informasi properti B.
Tingkat batas yang digunakan di atas dapat disesuaikan naik atau turun untuk mencerminkan perbedaan antara yang sebandingproperti (yaitu properti B) dan properti yang dievaluasi (yaitu properti A).
Kapitalisasi langsung vs. analisis arus kas yang didiskon
Banyak pialang, pemberi pinjaman, dan pemilik real estat komersial menggunakan penilaian real estat dengan mempertimbangkan pendekatan pendapatan. Penilaian yang berasal dari kapitalisasi langsung adalah analisis arus kas yang didiskontokan (DCF). Untuk penilaian kapitalisasi langsung, pendapatan operasional bersih (NOI) yang stabil dibagi dengan tingkat kapitalisasi pasar. Perkiraan biaya, analisis DCF memerlukan perkiraan setiap tahun bersama dengan NOI, bersama dengan biaya pembalikan yang diharapkan pada akhir periode analisis. Biasanya, seorang analis menggunakan kapitalisasi pendapatan untuk memperkirakan pengembalian. Manfaat tunai yang diharapkan ini kemudian didiskontokan pada tingkat yang sesuai untuk sampai pada pasar penilaian. Metode kapitalisasi langsung dalam menilai risiko investasi dianggap sesuai dengan aturan yang kurang lebih sama.
Estimasi pendapatan operasional bersih
Meskipun perhitungan ini sederhana dan lugas, mereka bergantung pada asumsi penilai atau penilai. Saat menggunakan kapitalisasi langsung, properti NOI yang distabilkan perlu dievaluasi. Penilaian ini didasarkan pada data pasar untuk properti yang sebanding di area pasar; mewakili pendapat penilai tentang kinerja properti. Karena pendapat penilai didasarkan pada pengamatan data pasar, sulit untuk menemukan kesalahan dengan perkiraan NOI-nya. Ketika pasar "memadai", konsep "NOI yang stabil" sangat berguna. Namun, khususdua bidang yang menjadi perhatian.
Pertama, bagaimana jika properti memiliki lowongan yang signifikan pada saat penilaian? Jelas, tidak ada yang mengembangkan real estat dengan harapan akan kekosongan permanen yang signifikan. Dengan demikian, penilai dapat menggunakan pangsa pasar lowongan, daripada properti lowongan nyata. Ini menghasilkan peningkatan NOI untuk pengubah item dan dapat meningkatkan nilai pengubah.
Kedua, jika NOI properti di masa mendatang diperkirakan akan meningkat karena meningkatnya permintaan akan ruang, yang mengarah pada tarif sewa yang lebih tinggi, kapitalisasi langsung NOI selama satu tahun dapat menurunkan nilai properti tersebut. Karena analisis DCF memungkinkan penyesuaian tahunan dalam tarif sewa, tingkat kekosongan, kerugian pengumpulan dan biaya operasi, analisis DCF dapat digunakan untuk mengantisipasi peningkatan NOI pembeli dari waktu ke waktu.
Ketika properti diharapkan menjadi sepenuhnya disewa dalam tiga sampai lima tahun ke depan, misalnya, biaya hidup dapat dikurangi ke tingkat yang diinginkan. Spesifikasi perubahan yang diharapkan ini menghasilkan perkiraan NOI yang realistis selama periode tersebut - hasil yang jauh lebih baik daripada memanfaatkan NOI satu tahun. Tetapi di sisi lain, hanya dengan asumsi bahwa tingkat kekosongan akan berkurang selama periode tiga tahun, ini dapat menyebabkan NOI yang meningkat.
Analisis DCF sangat cocok untuk situasi seperti ini. Namun, analisis DCF tidak terlalu berguna untuk mengetahui bahwa sebuah properti telah disewakan sepenuhnya. Nilai sekarang dari serangkaian arus kas tahunan yang sama adalah sama dengan ekuivalennilai dikapitalisasi. Menggunakan properti analisis DCF bukanlah kesalahan ketika diharapkan tidak ada perubahan signifikan pada NOI. Namun, pengguna laporan penilaian harus menyadari bahwa hasil dari metode ini tidak lebih baik daripada yang dihasilkan oleh penerapan kapitalisasi langsung yang benar. Metode kapitalisasi langsung dalam menilai risiko investasi dianggap sesuai dengan aturan yang kurang lebih sama.
Pilihan kapitalisasi dan tingkat diskonto
Secara teoritis, kekhawatiran tentang kapitalisasi satu tahun NOI tidak termasuk. Keterampilan penilai dalam menentukan kapitalisasi pasar, tingkat penjualan yang sebanding - ini memainkan peran besar. Jika tingkat kapitalisasi pasar diperoleh dari penjualan properti dengan tingkat kekosongan yang sebanding dengan barang-barang dengan harapan pembeli yang sesuai tentang nasib properti yang sepenuhnya disewakan, nilainya dapat diperkirakan dari NOI yang tidak disesuaikan dan tingkat kapitalisasi pasar.
Juga pembeli yang mengharapkan kenaikan NOI di masa depan dalam sifat harga upahnya mencerminkan ekspektasi ini. Dalam kedua kasus, ekspektasi tercermin dalam kapitalisasi harga yang diamati. Masalah evaluator muncul ketika perlu untuk mencocokkan objek yang tidak dapat ditemukan. Dalam hal ini, penilai harus mengembangkan tingkat kapitalisasi dan memperkirakan NOI dari rekan-rekan terbaik yang tersedia dan menghasilkan perkiraan nilai pasar yang mencerminkan harapan konsumen.
Tingkat diskonto yang sesuai digunakan untuk menganalisis DCF, mengubah estimasi NOI menjadinilai-nilai. Ketika analisis DCF digunakan untuk menilai pasar real estat, tingkat diskonto harus diambil dari pasar menggunakan data properti yang sebanding. Jadi, kebutuhan akan data pembanding yang relevan adalah sama untuk analisis DCF dan kapitalisasi langsung. Ketika analisis DCF digunakan untuk analisis investasi, tingkat pengembalian yang disyaratkan harus digunakan untuk mendiskontokan arus kas yang diharapkan.
Pilihan sulit yang diperlukan
Analisis kapitalisasi langsung dan DCF - masing-masing cocok dalam keadaan tertentu. Secara khusus, kapitalisasi langsung cocok untuk mengharapkan sifat analisis NOI yang stabil; DCF sangat cocok dengan sifat yang diharapkan dari NOI yang berubah. Memilih tingkat kapitalisasi dan tingkat diskonto yang sesuai terkadang sulit untuk kedua metode tersebut. Keuntungan utama dari analisis DCF adalah bahwa dalam mengumpulkan data yang diperlukan untuk memperkirakan NOI untuk periode analisis, seseorang harus belajar tentang perspektif properti.
Analisis DCF membutuhkan pertimbangan yang cermat. Tingkat kapitalisasi penawaran dan permintaan yang diharapkan untuk jenis ruang dan biaya operasi tertentu. Dilakukan dengan benar, analisis tersebut dapat memberikan informasi yang tidak terlihat melalui kapitalisasi langsung. Seringkali, bagaimanapun, penggunaan utama dari analisis DCF menegaskan nilai pasar dari penilaian kapitalisasi langsung. Meskipun estimasi yang digunakan dalam analisis DCF mungkin lebih akurat untuk beberapa properti NOI, konfirmasi independen dari estimasi kapitalisasi langsung nilai pasar memerlukan diskon yang sesuai.tarif.
Kesimpulan
Di dunia modern terdapat sejumlah besar instrumen ekonomi dan cukup sulit untuk memahaminya. Dalam artikel ini, metode kapitalisasi langsung dianalisis secara rinci. Ini adalah teknik yang sangat berguna yang sering digunakan dalam ekonomi. Sekarang pembaca sudah familiar dengannya dan bisa menggunakannya. Metode kapitalisasi langsung pendapatan dalam penilaian segala bentuk bisnis atau objek pendapatan membantu membangun bisnis yang sukses dengan risiko minimal.
